Top.Mail.Ru

Новостройки: анализируй!

27.06.2011 | 2165

— С уверенностью сказать, что все, кто выжил, все надежные, к сожалению, нельзя. Не все так однозначно. Я, например, знаю компании, которые не объявили, что закрылись, но объекты, которые они ведут, строятся такими темпами, что говорить о нормализации ситуации невозможно. И зачастую именно те, у кого дела плохи, кричат о себе громче всех, не жалеют денег на большие рекламные кампании.

 То есть, доверять массированной рекламе не стоит?

— Безусловно. Как раньше, так и сейчас, прежде чем вкладывать деньги в строящееся жилье, необходимо провести очень тщательный анализ реальной ситуации.

 Насколько сложно рядовому потребителю самостоятельно проанализировать все необходимые данные?

— Провести доскональный анализ непросто, тем более обычному человеку. В том числе потому, что застройщики, как правило, не желают предоставлять финансовый отчет о своей деятельности и открывать истинные цифры. Хотя в законе о долевом участии в строительстве прямо сказано, что инвестор имеет право получать информацию от застройщика, в том числе и о финансовом положении компании. Но мы, участники этого рынка, умеем определять состояние дел в компании по косвенным признакам, добывать из разных источников информацию, отдельные детали и складывать их в единое целое. В результате вырисовываются вполне понятные картины.

 Наверное, на наблюдения и сбор информации уходит достаточно длительное время?

— Да, и это очень важно, поскольку есть возможность сравнивать, что было в компании, что есть, куда она движется и так далее.

— Еще несколько лет назад практически все застройщики старались продать квартиры пораньше, чтобы обеспечить себя средствами. А что сейчас? 

— Это зависит в первую очередь от того, как застройщик стоит на ногах. Некоторые не начинают продавать до тех пор, пока объект не будет в стадии готовности более 50%. Но есть и другой вариант, когда на начальном этапе продажи открывают, но цены сразу ставят фактически финишные. За эти деньги если кто-то и будет в начале стройки покупать, то только конечный потребитель, который приобретает жилье для себя и понимает, за что он платит. Вот хочет он именно в этом доме жить, именно на этом этаже, с окнами на нужную сторону. На данном этапе у него есть возможность выбора. Наверное, у таких застройщиков есть определенный запас прочности, который позволяет им это делать. Но есть и те, кто работает «с колес», то есть от финансовых поступлений зависят темпы строительства. А поскольку поступления только от привлеченных средств инвесторов, то застройщик не может себе позволить сразу ставить высокую цену, он ставит ее дифференцированно: на начальных этапах ниже, повышая по мере роста объекта.

 Будете ли вы рекомендовать своим клиентам покупать квартиры на начальном этапе строительства, когда это может быть особенно выгодно? Или, все-таки, предпочтете ориентировать их на покупку перед сдачей?

— Здесь нет каких-то однозначных решений. У разных компаний разные стратегии. И говорить о том, что те, кто продает по более низкой цене, менее надежны, я бы не стал - это не совсем корректно. Здесь необходимо смотреть совокупность целого ряда факторов, которые позволяют оценить состояние компании. А какой-то один выдергивать — не всегда правильно. Нужно проводить в целом анализ застройщика или хотя бы тех объектов, которые интересуют.

 Разве ситуация на отдельном объекте может отличаться от ситуации, в которой находится компания в целом?

— Когда застройщикам было туго в 2009-2010 году, некоторые смогли договориться с банками о так называемом проектном финансировании — это когда банк вкладывает деньги в конкретный объект. То есть в целом застройщик может и не очень хорошо себя чувствовать, и даже совсем нехорошо — есть у нас такие примеры. Но тот объект, в который целенаправленно инвестировал средства банк, строился с хорошей динамикой и сдавался в срок. Проектное финансирование имеет обязательное условие: работа строго в соответствии с графиком.

— То есть даже у одной фирмы объекты могут быть разные и это тоже нюанс, который может знать только профессионал?

— Абсолютно точно! Более того, иногда застройщики этим пользуются, говорят: «Вот посмотрите, какой у нас объект, как хорошо он строится!»

 А продают при этом совсем другой объект?

— Да, и говорят: покупайте у нас, вы же видите, что мы хорошие. А на других объектах, где нет гарантированного финансирования, динамика может быть совсем другая. Вот пример: в строящийся дом инвестирует девелоперская компания, работы ведутся весьма активно. А недавно открылись продажи на новом объекте, и цена на начальном этапе очень интересная. Но стал наводить справки, и оказалось, что пока по этому дому никаких договоренностей с генеральным инвестором нет. Если же инвестирования не будет, то не факт, что на новом объекте будет все так же благополучно, как на предыдущем.

 Получается, что даже для профессионала ситуация не очевидна — нужно покопаться, навести справки…

— В том-то и дело. А что уж говорить об обычном потребителе, человеке «с улицы».

 Что у нас сейчас происходит с ценами на новостройки?

— С ценами тоже неоднозначная ситуация. В конце первого и начале второго квартала многие застройщики их подняли — кто на тысячу, кто на полторы тысячи рублей за квадратный метр. При этом в последнее время, общаясь с застройщиками, я слышу от них, что «вот что-то как-то тихо стало». На мой взгляд, у них некая эйфория создалась. По сравнению с 2010-м, а тем более с 2009-м годом, продажи пошли, и у них стало складываться ощущение, что рынок ожил и пошел вверх. И они дружненько подняли цены. Я не готов говорить, что этого не следовало делать, потому что у них тоже есть свои факторы удорожания. Но сейчас спад продаж действительно есть. Активность покупателей в конце прошлого и начале нынешнего года — это тот отложенный спрос, который накопился за кризис, когда люди боялись вкладывать в новостройки. Немножко отпустило — и они принесли застройщикам свои деньги. А сейчас, пожалуй, опять образовалась небольшая ямка.

 То есть отложенный спрос реализовался и сейчас обычная текущая ситуация?

— Да, первая волна послекризисных продаж, как мне кажется, прошла, и теперь будет ровная линия. Говорить, что рынок сейчас пойдет вверх, я бы не стал, не вижу к этому предпосылок. Более того, предполагаю, что через какое-то время те же застройщики начнут объявлять разные акции о скидках и так далее. Вполне возможен такой сценарий развития событий.

Отдел новостроек «Жилфонда»: ул. Державина, 28, офис 612. Тел. 211-93-92.

Поделиться с друзьями
keys
Подписка на Жилфонд

Получайте уведомления о свежих новостях в своем браузере