Новостройки: анализируй!
— С уверенностью сказать, что все, кто выжил, все надежные, к сожалению, нельзя. Не все так однозначно. Я, например, знаю компании, которые не объявили, что закрылись, но объекты, которые они ведут, строятся такими темпами, что говорить о нормализации ситуации невозможно. И зачастую именно те, у кого дела плохи, кричат о себе громче всех, не жалеют денег на большие рекламные кампании.
— То есть, доверять массированной рекламе не стоит?
— Безусловно. Как раньше, так и сейчас, прежде чем вкладывать деньги в строящееся жилье, необходимо провести очень тщательный анализ реальной ситуации.
— Насколько сложно рядовому потребителю самостоятельно проанализировать все необходимые данные?
— Провести доскональный анализ непросто, тем более обычному человеку. В том числе потому, что застройщики, как правило, не желают предоставлять финансовый отчет о своей деятельности и открывать истинные цифры. Хотя в законе о долевом участии в строительстве прямо сказано, что инвестор имеет право получать информацию от застройщика, в том числе и о финансовом положении компании. Но мы, участники этого рынка, умеем определять состояние дел в компании по косвенным признакам, добывать из разных источников информацию, отдельные детали и складывать их в единое целое. В результате вырисовываются вполне понятные картины.
— Наверное, на наблюдения и сбор информации уходит достаточно длительное время?
— Да, и это очень важно, поскольку есть возможность сравнивать, что было в компании, что есть, куда она движется и так далее.
— Еще несколько лет назад практически все застройщики старались продать квартиры пораньше, чтобы обеспечить себя средствами. А что сейчас?
— Это зависит в первую очередь от того, как застройщик стоит на ногах. Некоторые не начинают продавать до тех пор, пока объект не будет в стадии готовности более 50%. Но есть и другой вариант, когда на начальном этапе продажи открывают, но цены сразу ставят фактически финишные. За эти деньги если кто-то и будет в начале стройки покупать, то только конечный потребитель, который приобретает жилье для себя и понимает, за что он платит. Вот хочет он именно в этом доме жить, именно на этом этаже, с окнами на нужную сторону. На данном этапе у него есть возможность выбора. Наверное, у таких застройщиков есть определенный запас прочности, который позволяет им это делать. Но есть и те, кто работает «с колес», то есть от финансовых поступлений зависят темпы строительства. А поскольку поступления только от привлеченных средств инвесторов, то застройщик не может себе позволить сразу ставить высокую цену, он ставит ее дифференцированно: на начальных этапах ниже, повышая по мере роста объекта.
— Будете ли вы рекомендовать своим клиентам покупать квартиры на начальном этапе строительства, когда это может быть особенно выгодно? Или, все-таки, предпочтете ориентировать их на покупку перед сдачей?
— Здесь нет каких-то однозначных решений. У разных компаний разные стратегии. И говорить о том, что те, кто продает по более низкой цене, менее надежны, я бы не стал - это не совсем корректно. Здесь необходимо смотреть совокупность целого ряда факторов, которые позволяют оценить состояние компании. А какой-то один выдергивать — не всегда правильно. Нужно проводить в целом анализ застройщика или хотя бы тех объектов, которые интересуют.
— Разве ситуация на отдельном объекте может отличаться от ситуации, в которой находится компания в целом?
— Когда застройщикам было туго в 2009-2010 году, некоторые смогли договориться с банками о так называемом проектном финансировании — это когда банк вкладывает деньги в конкретный объект. То есть в целом застройщик может и не очень хорошо себя чувствовать, и даже совсем нехорошо — есть у нас такие примеры. Но тот объект, в который целенаправленно инвестировал средства банк, строился с хорошей динамикой и сдавался в срок. Проектное финансирование имеет обязательное условие: работа строго в соответствии с графиком.
— То есть даже у одной фирмы объекты могут быть разные и это тоже нюанс, который может знать только профессионал?
— Абсолютно точно! Более того, иногда застройщики этим пользуются, говорят: «Вот посмотрите, какой у нас объект, как хорошо он строится!»
— А продают при этом совсем другой объект?
— Да, и говорят: покупайте у нас, вы же видите, что мы хорошие. А на других объектах, где нет гарантированного финансирования, динамика может быть совсем другая. Вот пример: в строящийся дом инвестирует девелоперская компания, работы ведутся весьма активно. А недавно открылись продажи на новом объекте, и цена на начальном этапе очень интересная. Но стал наводить справки, и оказалось, что пока по этому дому никаких договоренностей с генеральным инвестором нет. Если же инвестирования не будет, то не факт, что на новом объекте будет все так же благополучно, как на предыдущем.
— Получается, что даже для профессионала ситуация не очевидна — нужно покопаться, навести справки…
— В том-то и дело. А что уж говорить об обычном потребителе, человеке «с улицы».
— Что у нас сейчас происходит с ценами на новостройки?
— С ценами тоже неоднозначная ситуация. В конце первого и начале второго квартала многие застройщики их подняли — кто на тысячу, кто на полторы тысячи рублей за квадратный метр. При этом в последнее время, общаясь с застройщиками, я слышу от них, что «вот что-то как-то тихо стало». На мой взгляд, у них некая эйфория создалась. По сравнению с 2010-м, а тем более с 2009-м годом, продажи пошли, и у них стало складываться ощущение, что рынок ожил и пошел вверх. И они дружненько подняли цены. Я не готов говорить, что этого не следовало делать, потому что у них тоже есть свои факторы удорожания. Но сейчас спад продаж действительно есть. Активность покупателей в конце прошлого и начале нынешнего года — это тот отложенный спрос, который накопился за кризис, когда люди боялись вкладывать в новостройки. Немножко отпустило — и они принесли застройщикам свои деньги. А сейчас, пожалуй, опять образовалась небольшая ямка.
— То есть отложенный спрос реализовался и сейчас обычная текущая ситуация?
— Да, первая волна послекризисных продаж, как мне кажется, прошла, и теперь будет ровная линия. Говорить, что рынок сейчас пойдет вверх, я бы не стал, не вижу к этому предпосылок. Более того, предполагаю, что через какое-то время те же застройщики начнут объявлять разные акции о скидках и так далее. Вполне возможен такой сценарий развития событий.
Отдел новостроек «Жилфонда»: ул. Державина, 28, офис 612. Тел. 211-93-92.
