Земельные участки и строения на них: как грамотно оформить документы?
О некоторых нюансах рассказывает оформитель Отдела подготовки документов агентства недвижимости «Жилфонд» Ульяна Куркина.
— Ульяна Александровна, с какими вопросами чаще всего обращаются к вам за помощью?
— Можно очертить только примерный круг проблем, возникающих с оформлением построек и собственности на землю, которыми мы занимаемся. Дело в том, что почти в каждом случае ситуацию можно назвать уникальной и решать ее приходится в строго индивидуальном порядке. К нам обращаются наследники, которые оформляют в собственность доставшуюся им землю и дом — возникают трудности с тем, что бывший собственник произвел реконструкцию дома, в результате которой изменилась жилая площадь: надстроил этаж или утеплил пристройку. Обращаются и люди, у которых утеряны правоустанавливающие документы на землю, приходится долго искать их в архивах, устанавливать их происхождение и доказывать их правомерность в суде. Редко когда с такими трудностями люди могут справиться самостоятельно.
— А бывает так, когда права собственности на землю вообще не существует?
— Да, в случае с так называемыми самовольными постройками. Как гласит ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Таких самовольных построек в Новосибирске очень много. Практически вся улица Сухарная, частный сектор в районе Лесоперевалки и Затона, многие другие были обжиты именно так: люди просто строили дома на пустых территориях. Как правило, заниматься вопросом оформления самовольных построек люди начинают только тогда, когда принимают решение о продаже, чтобы переехать, например, в благоустроенную квартиру. Причем многие даже не предполагают, что у них будут затруднения с продажей своей собственности. Некоторые живут годами в таких самовольных постройках, которые им достались, к примеру, от родственников. Ведут домовую книгу, прописывают и выписывают детей. И только потом выясняют, что свое право на это владение еще нужно доказать в суде.
— Насколько сложно в суде отстоять право на землю в таком случае?
— Основная проблема в том, что закон в настоящее время не предусматривает четких оснований для признания или не признания права собственности, решение остается за судом. Вероятность признания, конечно, есть. Однако, специалисты, которые берутся за такие дела, чаще всего не знают заранее - каков будет исход дела. Согласно п. 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Другими словами, для успешного исхода дела необходимо найти документальные доказательства, что ранее под данную застройку предоставлялся земельный участок и доказать правопреемственность. Зачастую, правда, найти такие документы можно только в архивах. После этого останется только надеяться на лояльность суда. Кстати сказать, в разных районах Новосибирска по таким вопросам сложилась разная практика. Так, в Калининском районе, к примеру, право на самовольные постройки признают достаточно неохотно, а в Заельцовском наоборот — идут навстречу людям.
— Бывают сложности с оформлением документов у тех, кто уже владеет землей и постройками на законных основаниях?
— Мы с удовольствием помогаем людям оформить реконструкцию жилых домов, а также зарегистрировать какие-то дополнительные постройки, существующие на участке. Очень рекомендуем тем, кто еще не зарегистрировал в госорганах, например, баню или гараж, обязательно это сделать. Дело в том, что такая регистрация дает вам защищенность в случае возникновения форс-мажоров. К примеру, испортил сосед стенку вашей бани, граничащую с его участком, и вы можете отсудить у него причиненный ущерб только в том случае, если существование бани было зафиксировано документально.
Государственная регистрация необходима также в случае, когда вы решаете застраховать свое имущество. Страховые компании при заключении договора на этот нюанс не смотрят, поскольку им выгодно получить клиента. Однако, при возникновении реального страхового случая возникают проблемы: как доказать, что ваш гараж действительно был площадью 20 квадратных метров, если фундамента у него не было и он сгорел до основания? В случае, если гараж не был зарегистрирован, это будет сложно или даже невозможно.
Обращайтесь к специалистам, которые помогут вам грамотно и оперативно оформить все документы, связанные с землей и постройками на ней.
Звоните и приходите:
ул. Фрунзе, 16, тел. (383) 227-12-72;
ул. Ватутина, 16, тел. (383) 301-14-44;
Морской проспект, 42, тел. (383) 330-33-11.
