Квартира в залоге у банка. Реально ли ее продать? Стоит ли ее покупать?

— Купил человек квартиру по ипотеке. Платил-платил, какую-то часть кредита погасил, но не все. И вдруг понадобилось эту квартиру продать. Много ли таких предложений на рынке?

— Нет, не много — примерно 3-5 процентов от общего числа. Но среди них встречаются интересные варианты по привлекательной цене. А потому некоторые покупатели готовы идти на определенный риск. 

— Насколько велик риск? 

— Очень по-разному в разных случаях. Для начала выясним, предполагается ли покупка этой квартиры за наличные деньги или с использованием банковского кредита — это важно. Допустим, человек хочет купить квартиру, которая находится в залоге, за наличные деньги. 

Алгоритм здесь такой: пишем в банк заявление на полное досрочное гашение, банк назначает срок, когда можно это осуществить. В этот день сдаем договор на регистрацию в управление Росреестра, в нем прописано, что цена квартиры столько-то, продавец получил деньги до подписания настоящего договора. Также пишем в договоре, что квартира находится в залоге у такого-то банка, и что долг банку будет полностью погашен в срок до такого-то. Покупатель рассчитывается с продавцом, из этой суммы продавец гасит долг банку, о чем банк дает соответствующий документ — письмо, подтверждающий отсутствие ссудной задолженности. Далее участники сделки уже с письмом, подтверждающим, что долг банку погашен, тут же идут в Росреестр, где продавец подает заявление на снятие залога в свидетельстве о государственной регистрации права собственности данную квартиру, чтобы стало возможным проведение с ней сделки купли-продажи. 

Поскольку государственная регистрация договора происходит в течение 30 дней, а залог снимается за 3 дня, то покупатель на себе даже не ощущает, что квартира заложена. Просто он об этом знает с наших слов, из выписки из ЕГРП, из договора, где прописано, что квартира находится в залоге… Вот в этом описанном случае риски минимальные, потому что все действия происходят практически одновременно. 

Другая ситуация, когда квартира в залоге у банка, который продал куда-то закладную — в Москву или Швейцарию, неважно. Важно, что нужно ждать, пока закладная придет — это месяц, а то и больше. И здесь риск есть. Деньги-то продавцу уже отдали, а закладную ждать еще целый месяц — мало ли что может случиться за это время. Передумал, например, продавец… 

— То есть, получается, что результат сильно зависит от порядочности продавца? 

— Да. Если сумма ссудной задолженности хотя бы половина стоимости квартиры, то риски можно минимизировать. Когда квартира стоит, к примеру, 2 миллиона рублей, остаток ссудной задолженности — 1 миллион и миллион — разница, то мы вот этот миллион по обоюдному согласию с продавцом оставляем на хранение. В договоре пишем, что деньги продавец получает после сдачи заявления на снятие залога. Он заинтересован их забрать, соответственно, когда придет закладная, выполнит условия договора. Здесь тоже риски не очень высоки. 
Большой риск, когда остаток ссудной задолженности равен стоимости квартиры или даже превышает ее. Да к тому же закладная где-нибудь в Люксембурге, и по условиям банка она придет через 40 дней. За это время все может случиться. Мало ли, продавца машина сбила — и все! Такие сделки мы не рекомендуем проводить. Но зачастую покупатели, несмотря на все предупреждения, говорят: да мы согласны. 

— Что ими движет в подобных случаях? 

— Возможно, залоговая квартира продается ниже рыночной стоимости. И люди готовы рисковать из-за низкой цены. Либо очень понравилась квартира, и нет альтернативы среди других. Либо эта квартира расположена именно в том доме (в том подъезде, на том этаже), о котором они мечтали. 

— Это мы рассматривали варианты покупки за наличные деньги. А когда покупатель планирует брать ипотечный кредит? 

— Если в пределах одного банка, то такая сделка абсолютно реальна. Например, продается квартира с обременением у «ВТБ 24». Находится покупатель, получает кредитное решение, затем ссудная задолженность с одного плательщика снимается и переписывается на другого. Даже если остаток ссудной задолженности у продавца выше, чем первоначальный взнос у покупателя, в пределах одного банка это решаемый вопрос. Такие сделки проходили. А если разные банки, то такая сделка невозможна никак. 

Если суммы первоначального взноса хватает, чтобы погасить ссудную задолженность, то возможен вариант, когда квартира в залоге у одного банка, а покупатель берет кредит в другом. Но риск колоссальный. Во-первых, все происходит очень долго, что увеличивает возможность возникновения непредвиденных ситуаций. Во-вторых, мы при этой схеме никак не можем подстраховаться на случай, если продавец лично не захотел идти продавать квартиру после того, как задолженность погашена. Тут только в суд обращаться. 

— Как вы считаете, количество залоговых квартир, предлагаемых к продаже, будет увеличиваться? 

— Процентное соотношение (количество квартир с обременением по сравнению со всеми остальными) не меняется уже несколько лет, и я пока не вижу тенденции к росту. Хотя, возможно, их число и увеличится, поскольку больше становится квартир, купленных с использованием заемных средств.