Коммерческая недвижимость: тенденции и прогнозы
— С какими показателями стартовал новый деловой сезон: как можно охарактеризовать спрос и поведение цен на рынке коммерческой недвижимости?
— Спрос на офисы и склады вырос, при этом цены остаются стабильными. Продавцы коммерческой недвижимости торгуются на понижение цены.
Если падают объёмы розничной торговли и оптовые торговые компании со складов не могут распродать свой товар — им нечем платить за аренду, и, сокращая издержки, они освобождают часть складов. Выставляя освободившиеся склады на рынок, арендодатели понимают, что не смогут их сдать по ценам, возможным несколько лет назад. Они сразу корректируют цену вниз, чтобы не простаивать.
После кризиса 2008 года участники рынка коммерческой недвижимости получили хорошую прививку. Тогда кризис застал многих собственников врасплох: они настолько привыкли, что с 90-х годов цены постоянно росли, и брали кредиты, не задумываясь. И когда грянул острый кризис, арендодатели не смогли психологически перестроиться на снижение арендных ставок — и не нашли арендаторов на падающем рынке: подвела негибкая психология получающих неизменную прибыль собственников, которая не соответствовала самой динамике рынка.
— Спустя 6 лет такие ситуации больше не возникают?
— Сейчас многие поняли, что нужно делать, — подобной ситуации на рынке больше не наблюдается. Когда арендаторы говорят о затоваривании склада, падении объёмов торговли или подобном и торгуются по арендным ставкам, собственники понимают, что лучше снизить ставки и сохранить арендатора, чем недополучить прибыль от завышенных ожиданий, — и корректируют цену. Поэтому резкого обвала цен на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается — динамика процессов плавная.
— Что выгоднее в этом году — арендовать или покупать коммерческую недвижимость?
— Всё зависит от постановки цели, которая тесно связана с видом бизнеса. Существует распространённое заблуждение, что выгодно купить помещение и в нём заниматься бизнесом. Многие успешные бизнесмены сознательно не покупают коммерческие площади, на те же деньги открывая несколько торговых точек в арендованных помещениях. Вложения в бизнес окупятся намного быстрее, чем вложения в саму недвижимость для ведения бизнеса. К тому же, если возникает необходимость закрыть торговую точку на площадях, находящихся в собственности, — сделать это уже будет не так-то просто: нужно ведь и сами площади продавать.
Для видов бизнеса, не связанных с торговлей, стрит-ритейлом и т. д., иногда выгоднее взять лизинг или кредит и купить коммерческую недвижимость.
Иначе говоря, для одних видов бизнеса предпочтительнее аренда, для других выгоднее покупка недвижимости. Однозначно сказать, что перевешивает сейчас на рынке — покупка или аренда, — нет возможности.
Для каждого сегмента бизнеса подходят свои сделки с недвижимостью, и радует то, что они идут. В период «якобы кризиса», о котором нам постоянно твердят с телеэкранов, опытные грамотные участники рынка ведут переговоры по аренде или покупке, потому что это самое лучшее время для совершения таких сделок. 10% успешных инвесторов работают именно по схеме договорённостей и корректировки цены, остальные 90% — отстают.
— Каковы ваши прогнозы по коммерческой недвижимости до конца года?
— Коридор цен сильно меняться не будет. Роста не будет однозначно, сильного падения мы тоже не видим. Наблюдается прогнозируемая коррекция на понижение цены. Она связана с состоянием покупательской способности в данный момент времени: сейчас покупатели оценивают объект и очень долго торгуются за него. Продавцы спокойно выслушивают их предложения и тоже торгуются на понижение ставок. Это не есть падение цены: многие продавцы изначально завысили планку цен на объекты и сейчас возвращаются «в рынок», т. е. происходит коррекция публикуемой цены до реальной.
Спрос и предложения сейчас в паритете, они уравновешивают друг друга. Благодаря тому, что спрос и предложение уравновешены, мы наблюдаем стабильный коридор цен, в котором и будет идти торговля.
