Правда об итогах 2007 года: как росли цены
Аналитики всегда делают свои расчеты, исходя из цены предложения. Риэлторы же, как правило, ориентируются на те цены, по которым квартиры продаются в конечном итоге. А разница между ценой предложения и ценой продажи может составлять и 5, и 10, и даже 15 процентов.
Совсем недавно у меня состоялся продолжительный и очень эмоциональный разговор с одним из наших клиентов. Он выставил свою квартиру на продажу по явно завышенной цене. Я пытался ему объяснить, что шансов продать его квартиру за такие деньги практически нет. Он, в свою очередь, объяснял мне, что ему нужно купить жилье в Москве, а оно там стоит дорого, и потому он не может продавать квартиру дешевле. Никаких моих аргументов он так и не услышал.
К сожалению, подобные ситуации встречаются не так уж редко. Результат очевиден: квартира «зависает» в базе данных на многие месяцы, пока продавец или не снизит цену или вообще не снимет ее с продажи. Риэлторы понимают, что это «мертвая» квартира, продать ее невозможно. А для аналитиков она вполне «живая», ведь она присутствует в прайсах. Соответственно, ее тоже учитывают, вычисляя некую среднюю цену квадратного метра в городе Новосибирске. Это как средняя температура по больнице. Если вас действительно интересует этот показатель, то, пожалуйста, вот он — смотрите на графике.
Этот график отражает рост средней цены предложения квадратного метра за прошедший год. Согласно ему, цены росли вплоть до сентября, а потом остановились. Это картинка «снаружи», теоретическая. А если посмотреть изнутри, по результатам реальных сделок получается другая картина.
После взрывного роста цен в конце прошлого года, когда стремительно дорожало все подряд (и все покупалось!), этот процесс продолжился в январе-феврале, правда, уже гораздо менее интенсивно. Но покупатели еще берут дорожающие квартиры. В марте продавцы по-прежнему пытаются поднимать цены, но без торга эти квартиры уже практически не продаются. Объем продаж сокращается: продавцы не хотят снижать цены, а покупатели не готовы (или просто не могут) покупать по этой цене и откладывают планировавшуюся покупку на какое-то время.
То есть покупателей на рынке становится меньше, чем продавцов: предложение больше имеющегося спроса. Увеличивается срок экспозиции квартир. Те продавцы, которым нужно действительно продать свою недвижимость (а не попродавать, проводя таким образом собственное маркетинговое исследование за счет агентства недвижимости, которое рекламирует эту квартиру), начинают цену снижать. Правда, снижают они ее не в прайсах, которые публикуются в специализированных изданиях по недвижимости, а просто объявляют риэлтору, что готовы торговаться, иногда весьма существенно. Дальше уже дело риэлтора донести эту информацию до коллег и покупателей. Если покупателю и продавцу удается при помощи риэлтора прийти к какому-то разумному компромиссу — то есть продавец соглашается, что квартира была изначально переоценена и в данный момент она стоит дешевле, а покупатель соглашается, что после скидки квартира действительно стоит тех денег, которые за нее просят, — сделка состоится. Если продавец не хочет даже разговаривать ни о каких компромиссах, скорее всего, его квартира будет продаваться неопределенно долго, повышая таким образом среднестатистическую стоимость квадратного метра.
Начиная с марта- апреля 2007 цена продаж держится примерно на одном уровне. Но поскольку более дешевые квартиры быстро продаются, а переоцененные накапливаются в базе, то и средняя цена предложения продолжает увеличиваться. В июле-августе продавцы окончательно понимают, что цены встали, и уже не пытаются выставлять свою недвижимость на продажу, автоматически добавляя к прайсовым ценам плюс 50 или 100 тысяч «на авось». Ситуация стабилизировалась, и уже до конца года каких-то резких колебаний не происходило.
Что было — это, конечно интересно, но гораздо интереснее узнать, что будет. Ведь это знание имеет уже не теоретическое, а очень даже прикладное значение. Например, если бы в начале 2006-го знать, что к концу года цены вырастут практически вдвое, можно было бы получить очень неплохую прибыль… Но прогнозы — дело неблагодарное. И сегодня большинство аналитиков и экспертов относительно уверенно говорят только о том, что нет причин для падения цен и, скорее всего, они все-таки будут расти.
Вопрос — насколько? Опять же, большинство осторожно предполагает: на уровне инфляции. Еще бы кто-нибудь точно сказал, какой будет инфляция… И, разумеется, если не случится никаких форс-мажорных обстоятельств.
Что может повлиять на цены?
Что касается изменений на рынке ипотеки — ужесточения условий выдачи кредитов и повышения ставок, то вряд ли это существенно отразится на ценах или количестве сделок. По крайней мере, с октября, когда начались сложности с ипотекой, в «Жилфонде» не стало меньше клиентов, приобретающих квартиру с использованием ипотечного кредита. Да, его теперь сложнее получить, это требует больше усилий от наших специалистов и отнимает больше времени, но желающих получить кредит (и получающих его!) меньше не стало.
На рынок недвижимости может повлиять новый налог, который планируется к введению в 2010 году, а возможно, и раньше. Федеральный закон сейчас позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ (Бюро технической инвентаризации), которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Как только ее пересчитают в соответствии с реалиями рынка, недвижимость как инструмент инвестиций станет не так уж выгодна. К тому же владельцам двух и более квартир предлагается установить повышенные ставки налога. Налоговый фактор во многих странах понизил цены на недвижимость, так как к ней в этом случае теряет интерес целый пласт покупателей. Более того, от инвестиционных квартир в преддверии введения высокого налога могут начать избавляться, что тоже охладит рынок. Произойдет ли это у нас — вопрос открытый. Возможно, владельцы нескольких квартир вместо того, чтобы избавляться от них, будут искать способы минимизировать налоги.
Проблема в том, что в нашей стране сейчас некуда вкладывать деньги. Мы говорим не об «акулах бизнеса», а о рядовых гражданах, которые начали, наконец-то, зарабатывать больше, чем тратить, и хотели бы пристроить свои кровные куда-нибудь понадежнее, а желательно, и с выгодой. Проценты по банковским вкладам — ниже уровня инфляции, фондовый рынок для большинства абсолютно непонятен, остается недвижимость. Даже если она и не вырастет в цене, то уж точно не упадет… Так что в списке инвестиционных предпочтений россиян покупка недвижимости по-прежнему остается на первом месте. Согласно социологическим опросам, 33% россиян хотели бы вложить деньги именно в недвижимость, если бы имели свободные средства.
