Задаток, аванс и гарантия серьезности намерений

10.03.2011 | 3375

Имеет ли значение, как назвать ту сумму, которую покупатель передает продавцу до заключения сделки в качестве доказательства серьезности намерений? Обычно ее считают задатком. А как на самом деле? Рассказывает эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Юрий Бекситов.

ЧТОБЫ ВСЕ ПО ЗАКОНУ 

Начнем с того, что у нас еще очень молодой рынок недвижимости. Кстати говоря, в этом году будет юбилей – 20 лет. В 1991 году был принят закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Именно этот момент и считается точкой отсчета, тогда в России зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости.
20 лет – это даже не юность, а детство, если сравнивать с развитыми странами, где рынок недвижимости существует сотни лет. Там все нюансы проведения сделок давно регламентированы, и регламенты прошли испытание временем. Остались только те, которые доказали свою жизнеспособность. У нас же этот процесс еще далек от завершения – какие-то нормы исчезают, другие появляются. 

Когда начали проходить сделки с недвижимостью, естественным было желание обеих сторон – и покупателя и продавца – каким-то образом до сделки закрепить намерения сторон. Квартира – покупка дорогостоящая, и покупателю часто требуется определенное время, чтобы собрать необходимую сумму. Понятно, что человек хочет быть уверен, что за это время выбранную им квартиру не купит кто-то другой. Продавцу тоже обычно нужно время для того, чтобы подготовиться к сделке.
Для подтверждения серьезности намерений стали использовать задаток. Произошло это как-то само собой, думаю, главным образом потому, что понятие задатка прописано в Гражданском кодексе. 

ЧТО ТАКОЕ ЗАДАТОК 

Понятие задатка в законе трактует статья 380: «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». И последствия неисполнения обязательств тоже определены законом, это статья 381: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка». 

Очень логичные условия, которые, в общем-то, ни у кого не вызывали возражений. Задаток на рынке недвижимости стал использоваться повсеместно, на всей территории России. Добропорядочных участников сделки особенно устраивал тот момент, что в случае возникновения разногласий у сторон, свои права можно легко отстоять в суде. Например, сделка не состоялась по вине продавца, но он отказывается возвращать задаток в двойном размере. Суд обяжет его это сделать. Но оказалось, что такой исход дела вовсе не очевиден. 

В НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ ИНАЧЕ 

Поскольку наш рынок недвижимости очень молод, законодательство в этой сфере еще продолжает свое становление. Порой, если здесь не находится необходимой нормы, приходится пользоваться общими, неспецифическими. Как раз так произошло и с задатком: в Гражданском кодексе статья соответствующая есть, значит, можно ее применять. Но именно при сделках с недвижимостью уплаченная заранее продавцу сумма не может считаться задатком. И, следовательно, не подлежит возврату в двойном размере в случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Любой грамотный адвокат докажет это в суде с легкостью. 

В Новосибирске подобных прецедентов не было, по крайней мере, нам о них не известно. Но исключить возможность, что такое может произойти с нашими клиентами, невозможно. А потому лет пять назад (сразу, как только появилась эта информация) «Жилфонд» отказался от практики заключения соглашений о задатке. Мы просто плавно перешли от одной формы к другой без каких-либо потрясений и внешнего давления. Сейчас у нас покупатель передает продавцу аванс. 


АВАНС - ПРАВИЛЬНЕЕ 

Аванс подлежит возврату, если сделка не состоялась - в договоре мы это обязательно указываем, и это не противоречит закону. Условием же обеспечения обязательств стороны выбирают неустойку. Обычно она равна сумме аванса – это тоже указывается в договоре. То есть, отказавшийся от сделки продавец должен вернуть аванс и неустойку в размере аванса. Понятие «неустойка» законодательно прописано, и пострадавшая сторона через суд деньги вернет, даже если продавец с этим не согласен. 

По условиям предварительного договора обращаться в суд надо с понуждением к заключению основного договора – именно это основная цель предварительного договора. То есть, когда передают аванс, цель сторон – заключить договор купли-продажи. И если одна из сторон уклоняется от этого, то вторая имеет право подавать иск о понуждении другой стороны к заключению основного договора купли-продажи. Если же сделка невозможна, несостоявшийся покупатель вправе требовать неустойку. 

# # #
О компании
Агентство недвижимости «Жилфонд» основано в 1997 году. Является действительным членом российской Гильдии Риэлтеров, членом Новосибирской ассоциации риэлтеров. Информация, предоставляемая специалистами компании «Жилфонд», регулярно используется администрацией Новосибирска и НСО, деловыми и специализированными СМИ.
Поделиться с друзьями
keys
Подписка на Жилфонд

Получайте уведомления о свежих новостях в своем браузере