Подарить, завещать или продать?

15.02.2011 | 1708

Наличие прав собственности на недвижимость часто ставит владельцев перед вопросом – как правильно распорядиться наследством? В «Жилфонд» часто заходят просто спросить совета. Например, пожилая свекровь беспокоится о том, чтобы права на ее квартиру достались только сыну, но никак не невестке, потому что… Впрочем, какая разница, почему. Каждый собственник имеет право поступать со своим имуществом так, как сочтет нужным. Что обычно рекомендуют риэлтеры? На этот вопрос отвечает руководитель офиса «Жилфонда» на проспекте Маркса, 3а Инна Тарасенко.

- Здесь нельзя говорить «обычно рекомендуют». Во-первых, в каждой конкретной ситуации должно быть конкретное решение, учитывающее все обстоятельства. А во-вторых, мы не можем брать ответственность рекомендовать что-либо – человек должен принимать решение сам. Но мы можем объяснить, какие варианты в принципе возможны, и какие в каждом случае могут быть плюсы и минусы. 

Существует три самых распространенных способа передачи недвижимости: дарение, наследование и купля-продажа. Есть еще договор ренты, но к нему прибегают гораздо реже. 

Написать «дарственную» 

Но просто написать – мало. Договор дарения недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в управлении Росреестра (бывшая Федеральная регистрационная служба) и в силу вступает только с момента регистрации. 

Очень часто родители взрослых детей хотят подстраховать их на случай, если семейная жизнь не сложится – чтобы не пришлось делить квартиру при разводе. Здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в подаренной квартире. Это правило вытекает из статьи 36 Семейного Кодекса РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Единственное, чего он может потребовать – это возмещения вложений в ремонт квартиры, если эти вложения подтверждены документально. 

Передача недвижимости по договору дарения выгодна для близких родственников, потому что они освобождены от налогов. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то им придется заплатить 13% подоходного налога.
Если квартира, которую вы собираетесь подарить, единственное ваше жилье, то нужно очень тщательно взвесить все аргументы в пользу этого шага. Ведь с того момента, как договор дарения будет зарегистрирован в управлении Росреестра, вы уже не собственник квартиры, а просто прописаны в ней. Распоряжается же ею новый владелец. Например, он может ее продать, причем вашего согласия для этого не требуется. 

Составить завещание 

Обычно о завещании задумываются пожилые люди, которые хотят либо просто избавить родственников от лишних хлопот, либо поделить свое имущество между возможными наследниками таким образом, как считают правильным. 

Завещание должно быть составлено в письменной форме, собственноручно подписано завещателем, а также удостоверено нотариусом либо иным уполномоченным лицом. В Гражданском Кодексе предусмотрена также возможность составления завещания в простой письменной форме - в исключительных случаях и в чрезвычайных обстоятельствах, но действительно оно всего месяц. Если в течение месяца после истечения чрезвычайных обстоятельств завещатель не оформит документы по общим правилам, то оно утрачивает силу. Действительным считается завещание, написанное последним. 

Какие минусы могут быть у завещания? Вне зависимости от того, кто назван в завещании наследником, нетрудоспособные или находящиеся на иждивении завещателя лица (инвалиды, несовершеннолетние) из числа наследников первой очереди (супруги, дети и родители) имеют право на 1/2 от причитающейся им по закону доли имущества. Кроме того, завещание всегда можно переделать. Учитывая то, что завещатель может находиться в больнице, а главврач имеет право в кризисных ситуациях выполнять функцию нотариуса, то есть заверять подпись, человек под влиянием каких-то обстоятельств может передумать и составить новое завещание. Если кто-то из наследников окажется обделенным, он наверняка попробует отстоять свое право в суде. Так что от хлопот завещание избавляет далеко не всегда.
Как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. 

Продать квартиру 

Иногда родственники решают вопрос передачи собственности с помощью договора купли-продажи. В этом случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет, продавцу придется заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% с суммы более 1 млн. рублей. Получение имущественного налогового вычета покупателем при сделке купли-продажи между родственниками будет невозможным. В соответствии с Налоговым Кодексом РФ, покупатель, состоящий в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Кроме того купленная квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. 

# # #
О компании: Агентство недвижимости «Жилфонд» создано в 1997 году. Агентство входит в Российскую Гильдию и Новосибирскую ассоциацию риэлтеров. Информация «Жилфонда» используется специализированной прессой, деловыми СМИ, администрацией города. Адрес: Новосибирск, ул. Карла Маркса, 3а. Телефон (383) 304-09-09.
http://www.jilfond.ru/

Поделиться с друзьями