Перепланировка в квартире

14.02.2011 | 1699

Перепланировки люди делали, делают и будут делать - законом это не запрещено. Но, тем не менее, ограничения существуют. Что можно, а что нельзя переделывать в своей квартире? Об этом расскажет специалист отдела подготовки документов «Жилфонда» Алексей Нарышев.

- Относительно перепланировок можно ли сказать, что существуют модные тенденции? 

- Тенденция в том, чтобы выжать максимум из площади квартиры. Это не то что модно, а просто людям нравится большое пространство, и они стараются уйти от крошечных кухонь. 

- То есть, из однокомнатных квартир делают квартиры-студии? 

- Из однокомнатных, двухкомнатных. Стараются объединить кухню с жилой комнатой и получить некую гостиную, где можно гостей принять. Кто-то наоборот увеличивает число комнат. Например, угловые однокомнатные, в которых два окна, разделяют на две комнаты – для кого-то это важно. Или смежные комнаты делают изолированными. Очень большой жилой фонд, построенный в советское время, к сожалению весьма далек от идеала. И люди пытаются самостоятельно как-то улучшить условия проживания.
Например, очень распространено объединение санузла. И мода здесь тоже ни при чем - на этих маленьких площадях банально некуда установить стиральную машину. Путем объединения санузла люди эти проблемы решают. Может, не совсем удобно для пользования, но тем не менее. 

- Такая перепланировка, как объединение санузла, не представляет каких-то особенных проблем при согласовании? 

- Формальности просто нужно соблюсти, но никаких препятствий от органов надзора при оформлении нет. 

- А когда сносят кухонную перегородку, объединяя комнату с кухней? 

- Тоже допускается. Но все зависит от дома. Нужно учитывать, несущий или не несущий это элемент здания. Если стенка не несущая, ее можно вообще демонтировать. Если несущая, делают проемы для расширения пространства. Как правило, они бывают несущими в панельных домах, а в кирпичных - стандартных – перегородки обычно не несущие. Что касается новостроек, там зачастую вообще свободная планировка. Главное условие, чтобы кухонная зона все-таки на месте кухни оставалась. Чтобы кухня, коммуникации не переносились куда-то в другое место. 

Квартира на Кавалерийской (вариант № 3032079) после перепланировки продуманное зонирование 
делает полезным каждый сантиметр площади.

- То же самое и с ванной? 

- Ну, конечно. С ванной – однозначно. Категорически запрещается СНИПами устраивать мокрые помещения – ванны, туалеты - над кухнями и жилыми комнатами расположенных ниже квартир. 

- А если на первом этаже? 

- На первом этаже допускается, и на втором – если первый этаж занят под нежилые помещения. Неважно, офис, магазин или еще что-то, главное, что там люди не живут. 

- Довольно часто утепляют лоджии. Выносят туда батареи, или делают теплый пол, или еще каким-то образом. Потом используют как дополнительное помещение, например, зимний сад или даже кабинет. 

- Действительно, многие это делают. Еще года 2-3 назад этот вопрос не решался вообще никак - мэрия ни при каких условиях не вводила в эксплуатацию эти объекты, считая, что нельзя увеличивать отапливаемую площадь жилого дома. Сейчас есть прецеденты решения данной проблемы, но только в судебном порядке. И тут позиция суда различна, нет какого-то четкого определенного алгоритма. Одни считают это перепланировкой и, соответственно, рассматривается все это, как перепланировка. Заключение экспертов по этому поводу будет скорее всего положительное – проектировщики не считают за серьезное нарушение такие изменения. 

Другие же судьи полагают, что это реконструкция, и данные изменения возможны только путем признания права собственности на вновь созданный объект. То есть, была, скажем, квартира 50 квадратных метров площадью, присоединили лоджию 5 метров, стало 55 метров. Новый объект. В этом случае нужно платить госпошлину – хотя бы от инвентаризационной стоимости объекта, и далее в управлении Росреестра прекращать право собственности по прежним основаниям. Основанием для регистрации новой площади будет решение суда. 

- А имеет значение, утеплили лоджию за счет дополнительных батарей отопления или сделали теплый пол, электроподогрев какой-то? 

- Здесь уже не принципиально, с помощью чего отапливается эта площадь. Сам факт увеличения площади рассматривается. 

- Что считается реконструкцией? 

- Реконструкция – это увеличение объема помещения. Причем, вообще-то увеличения здания – если к зданию что-то пристраивается. Возвращаясь к лоджиям – почему некоторые не считают это реконструкцией? Потому что объем здания – строительный объем – остается неизменным. А есть только увеличение площади квартиры за счет их же лоджии. По определению реконструкцией считается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, при проведении которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

-В каких случаях вопросы необходимо решать в судебном порядке? 

- По Жилищному кодексу все самовольно выполненные перепланировки должны решаться в судебном порядке. Для суда же нужно будет представить заключение экспертной организации о том, что данная перепланировка не нарушает законные права и интересы других граждан, никоим образом не отражается на несущей способности здания. Также требуется заключение Роспотребнадзора, что санитарные нормы и правила не нарушаются. На основании этих заключений суд будет делать выводы – сохранить квартиру в перепланированном виде или нет. 

- «Жилфонд» оказывает такую услугу, как помощь в согласовании перепланировки. К вам обычно обращаются, если ситуация какая-то особо сложная? 

- К нам обращаются тогда, когда не хотят или не могут тратить свое личное время, потому что процедура эта долгая и хлопотная. Что же касается «особо сложных» случаев, то, видимо, подразумеваются перепланировки, выполненные с нарушением существующих норм и правил? Если есть явные нарушения, про них мы сразу говорим клиенту и за эту работу просто не беремся.

# # # 
Отделы подготовки документов агентства недвижимости «Жилфонд»:
ул. Фрунзе, 16, тел. (383) 227-12-72,
ул. Ватутина, 16, тел. (383) 30-11-444

Поделиться с друзьями