Добросовестный приобретатель не должен страдать

22.10.2010 | 2232

В не такие уж далекие девяностые, когда формировался рынок недвижимости, он отличался явно повышенной криминогенностью. Эти времена позади, отношения стали более цивилизованными, стабильными, спокойными. Но, к сожалению, риск остаться без денег и без квартиры сохраняется для покупателя по-прежнему.

Недавно в выпусках телевизионных новостей практически на всех каналах рассказали о трагической истории, случившейся в Нижегородской области. Пенсионеры продали свое жилье и на вырученные деньги купили квартиру в другом городе, где жила дочь. А через некоторое время на нее объявился еще один владелец. Оказывается, продавец незаконно выписала своего бывшего мужа, находившегося в местах лишения свободы, и продала квартиру. Ничего не подозревавший мужчина, выйдя из заключения, естественно, предъявил свои права на недвижимость. Суд удовлетворил его требования. Скорее всего, об этой истории не стало бы широко известно, если бы покупатель – ветеран войны – не умер от переживаний.

Ситуации, когда суд признает сделку недействительной, случаются не так уж редко. Просто это остается личным горем пострадавших. И каким образом они будут решать свои проблемы – их личное дело. Действительно, чем тут поможешь, если сделка была проведена с нарушением закона? Покупателей обязывают вернуть квартиру, а продавца – деньги. Вот только деньги, как правило, оказываются уже потрачены, и с продавца взять нечего.

ГДЕ БЫВАЕТ ДЕШЕВЫЙ СЫР

Далеко за примерами ходить не надо. На днях очень встревоженная посетительница обратилась за консультацией к руководителю офиса «Жилфонда» на улице Выборной, 125/1 Инне Федоровой. Инна Николаевна рассказывает: 

- Женщина купила в маленьком агентстве квартиру по весьма выгодной цене. Риэлтер уверила ее, что это «подарок судьбы». На то, что квартира продается второй раз всего через полтора месяца после предыдущей сделки, покупательница не обратила внимания. А через некоторое время после покупки, просматривая документы, обнаружила, что доверенность, на основании которой квартира была продана в первый раз, выписана уже после смерти собственника. То есть, это явная подделка. Дальше – больше: выяснилось, что у умершего есть сын – прямой наследник, который сейчас находится в тюрьме, но скоро он освобождается.

Женщина очень переживала, что может остаться без квартиры, и надеялась, что я развею ее опасения. Но обнадежить ее мне было нечем. Скорее всего, выйдя на свободу, законный наследник потребует вернуть принадлежащую ему собственность. В этом случае будут признаны недействительными и первая сделка, и все последующие.

ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ

Если бы покупательницу «нехорошей квартиры» не ослепла выгодная цена, то, даже без юридического образования женщина должна была бы насторожиться уже хотя бы потому, что квартира продается второй раз за короткое время. Но кажущаяся выгода глаза застит. На это обычно и рассчитывают мошенники.

В «Жилфонде» такая сделка не состоялась бы, потому что все квартиры, готовящиеся к продаже, проверяются тщательнейшим образом. Для этого работает целая служба экспертов, которые занимаются анализом и подготовкой документов. К сделке допускаются только те квартиры, юридическая чистота которых безупречна.

Здесь же были очевидны сразу несколько факторов риска. Первый из них – низкая цена. Цену за квартиру назначает не агентство, а продавец. Почему он продает дешевле, чем другие, причем намного дешевле? Он так любит неизвестного ему покупателя, что готов фактически подарить ему несколько сотен тысяч рублей? Такого не бывает – низкая цена всегда чем-то обусловлена, и это необходимо выяснить прежде всего.

Второй момент: квартира продается всего через полтора месяца после предыдущей сделки. Значит, скорее всего, что-то с ней не в порядке – либо в самой квартире, либо с документами. В данном случае можно предположить, что проблема кроется в документах, поскольку предыдущая сделка проводилась по доверенности. Наличие доверенности всегда является основанием для особо тщательной проверки всех обстоятельств! Здесь могут оказаться какие угодно «подводные камни». В данном случае выясняется, что собственник выдал доверенность на продажу уже после своей смерти. То есть, мы имеем дело с подделкой документов – это уже преступление. Если потянуть за ниточку, становится понятным, для чего были подделаны документы – чтобы продать квартиру без ведома законного наследника.

ГАРАНТИИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Почти десять лет назад «Жилфонд» стал выдавать своим клиентам гарантийные сертификаты. Согласно этому документу компания добровольно принимает на себя полную финансовую ответственность и обязуется в случае расторжения судом сделки купли-продажи по вине агентства и помимо воли продавца или покупателя возместить и полную стоимость квартиры, и стоимость услуг.

Зачем это было нужно? Ведь по закону в случае каких-либо проблем у клиента, возникших по вине риэлтера и приведших к материальным потерям, агентство недвижимости несет гражданскую ответственность. Это означает, что клиент через суд может взыскать с агентства только сумму комиссии за услуги, да и то не всегда полностью. Стоимость же потерянной квартиры агентство не вернет. А «Жилфонд» по гарантийному сертификату обязуется вернуть. И прецеденты были. Зачем?! Зачем добровольно отдавать немаленькие деньги, если по закону никто не может этого потребовать?

Для генерального директора агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Чемёркина ответ очевиден:
- Да по одной простой причине: в «Жилфонде» считают необходимым отвечать за свою работу. Операции с недвижимостью - это социально ответственный бизнес. По крайней мере должен быть таким. Если у человека, предположим, сгорел новый телевизор, это плохо. Но это - не трагедия. Однако, если человек, задумав поменять свою квартиру, обращается в агентство недвижимости и остается без жилья - это настоящая трагедия. И подобная ситуация должна быть в принципе исключена в нашем обществе, добросовестный приобретатель не должен страдать. Мы не можем отвечать за всю страну, но делаем, что возможно, в рамках отдельно взятого агентства недвижимости.

Каждый из наших сотрудников осознает личную ответственность за свою работу и делает все от него зависящее. В нашей сфере деятельности безответственным людям делать просто нечего. Я думаю, мы выбрали правильный путь. Потому что в результате в "Жилфонде" сложился уникальный коллектив высококлассных специалистов и просто порядочных людей. Потому наши клиенты к нам и возвращаются. 


Дополнительно:

Полная финансовая ответственность - гарантии при покупке квартиры

Поделиться с друзьями