Вторичный рынок недвижимости: прогноз на 2008 год

31.03.2008 | 2889

Между противниками и сторонниками прогнозов «обвала» и «стремительного роста» цен на недвижимость разгораются «священные войны». В результате пересказов услышанных новостей и публикаций первичная информация искажается до неузнаваемости. На наш взгляд всё намного проще.

«Откуда деньги, Зин?»

После периода стабильности на протяжении трёх последних кварталов 2007 года слух о «грядущем росте» активизировался в феврале-марте.

Если этот слух имеет под собой почву и у граждан имеются свободные денежные средства, то уже в феврале-марте мы бы были свидетелями роста спроса и последующего скачка цен. Но этого не произошло. Признаков роста доходов большей части новосибирцев не наблюдается, а крупные кредиты становятся дороже и недоступней.

Так насколько же реален рост цен на недвижимость в Новосибирске в этом году?

Источники беспокойства Замкадья, или «Москва — не Россия»

Вообще-то неудивительно, что «разброд и шатания» в умах новосибирцев последнее время начинаются с публикаций о… московском рынке недвижимости.

Читая перепечатки в местной прессе или статьи на интернет-сайтах о ситуации в столице нашей Родины, многие даже не замечают, что речь идёт о другом городе. При этом в быту многие новосибирцы справедливо полагают,  что Москва — это не Новосибирск, а многие шутят, что это не другой город, и даже не Россия, а другая страна. Москвичи, бывавшие в регионах, тоже частенько описывают друг другу Россию, как некую страну «Замкадье», где всё совершенно иначе и не так устроено, как в Москве.

Изучая публикации, которые могли бы послужить источниками слухов, мы нашли несколько «китов», на которых зиждется прогноз роста цен в Москве в этом году (обратите внимание: в Москве, а не Новосибирске!):

  • опрос москвичей, из которого выяснилось, что 140 тысяч москвичей собираются в этом году купить квартиры в Москве (кстати, опрос проводился в прошлом году, до того как ужесточились требования к ипотечным заёмщикам) и к ним «нужно добавить 50 тысяч иногородних покупателей» (покупающих квартиры в столице для себя и для детей);
  • объём платёжеспособного спроса в Москве увеличится, и он «вообще неисчерпаем» (про «неисчерпаемость» — это не наша выдумка, а цитата из интервью одного из крупнейших московских аналитиков);
  • существует цикличность рынка недвижимости, «период этого цикла как раз составляет два с половиной – три года» (цитата из интервью).

Итак, вот они — «три  кита», на которых покоится гипотеза роста цен в Новосибирске в 2008 году:

  • москвичи хотят покупать квартиры в Москве;
  • у москвичей есть деньги на покупку квартир в Москве;
  • цикличность рынка.

Давайте рассмотрим, как могут порезвиться эти «Моби Дики» в акватории Оби.

Местные отличия

Итак, насколько применимы причины прогнозируемого роста цен в Москве к новосибирским реалиям?

Вырастет ли платёжеспособный спрос в Новосибирске, как в Москве?

На этот вопрос проще всего ответить, переформулировав его: насколько вырастут доходы новосибирцев в первых трёх кварталах этого года.

Наблюдая за стагнацией рынка с весны 2007 по весну 2008 года, мы провели в первом квартале этого года исследования и выяснили, что до 50% сделок совершаются только при снижении продавцом цены на квартиру. Выдержки из этого исследования мы публиковали ранее в «Эксперте недвижимости» и на сайте www.jilfond.ru

То, что половина сделок происходит только при снижении цены, означает, что запаса роста платёжеспособного спроса в настоящее время в Новосибирске нет.

Помогут ли кредиты — ипотечные и потребительские? Увы, вряд ли. По ужесточению условий кредитования уже сейчас видно, что кредиты становятся менее доступными и большей части населения придётся рассчитывать на свои накопления.

Как повлияет выявленная цикличность рынка недвижимости на цены в Новосибирске?

Возможный рост цен в Москве обещают, основываясь на выявленной в предыдущие 8 лет трёхлетнем цикле рынка недвижимости.

В цикличности или волнообразных колебаниях экономики нет ничего нового. Боюсь шокировать цитатой из Карла Маркса, но ещё он выделял четыре фазы в цикличности: кризис, депрессия, оживление, подъем. Существует несколько многолетних вложенных экономических циклов (волн): Кондратьева (40-60 лет), Кузнеца (20 лет), Жугляра (7-12 лет), Китчина (2-4 года).

Может быть, короткие циклы, подтверждённые на рынке недвижимости московскими специалистами, обещают нам рост доходов и платёжеспособный спрос в Новосибирске?

Давайте посмотрим: весной прошлого года на рынке недвижимости Новосибирске остановились цены на недвижимость, и в краткосрочном цикле мы вошли в фазу кризиса и переживаем фазу депрессии.

Выше, говоря о результатах исследования цен реальных сделок, мы увидели, что это отражение кризиса платёжеспособности населения: новосибирцам перестало хватать собственных и заёмных средств для компенсации роста цен.

Именно поэтому рост цен не превышает роста даже официальной инфляции. Фазу «оживления» в смысле «роста цен» мы почувствуем только тогда, когда у основной массы населения в течение значимого периода времени будут увеличиваться доходы.

За оставшиеся до осени полтора квартала значительное увеличение доходов новосибирцев маловероятно, что в очередной раз служит напоминанием о том, что Новосибирск — не Москва, и ориентироваться нужно на локальную ситуацию.

Вообще, мнения относительно продолжительности различных циклов на рынке недвижимости довольно спорны. В любом случае, если исходить из подтверждённой модели фаз циклов, новосибирский рынок в стадию оживления войдёт не ранее зимы 2009 года, а подъём цен «откладывается» сложившимися рыночными условиями на конец 2009 — начало 2010 года. В отличие от монгольского всадника, одним скачком махнувшего из феодализма в социализм, рынок должен пройти через все фазы развития.

Белая полоса

Улучшать жилищные условия многим гражданам можно и нужно сейчас. В такие периоды продажа и покупка нового жилья осуществляется в спокойном режиме, без гонки и неожиданностей. «Ожидание у моря погоды» в течение года и более может сослужить дурную службу: удобное время для обмена жилья через куплю-продажу будет упущено.

С учётом того, что первичные консультации в агентствах недвижимости бесплатны, наиболее разумным поведением в сложившейся рыночной ситуации будет звонок в агентство недвижимости и просьба заняться вашим вариантом размена/обмена квартиры уже сейчас.


Изменение цен в 1 квартале не превышало инфляцию

 

 

январь

 

февраль

 

март

 

Изменение к цене февраля

 

В среднем, по городу

 

61,16

 

62,66

 

63,19

 

0,85%

 


«Замкадье» — от аббревиатуры МКАД = Московская кольцевая автодорога.

###

(c) 2008, Агентство недвижимости «Жилфонд».
Для представителей СМИ: дополнительную информацию и комментарии вы можете получить в АН «Жилфонд» у Александра Астахова, тел. (383) 201-00-01

Поделиться с друзьями