Сколько стоит квартира в Новосибирске?

— Лет десять назад совершенно нормальной была ситуация, когда человек приходил в агентство и говорил: «Я хочу продать квартиру. Как вы считаете, сколько она стоит?» И риэлтер, обязательно съездив на просмотр, оценивал объект. При этом он учитывал и месторасположение, и состояние квартиры, и состояние дома — множество различных факторов, объективно влияющих на стоимость. 

Сегодня таким образом клиенты поступают крайне редко. В основном, если человеку нужно уезжать из города, и он понимает, что для продажи у него весьма ограниченный срок. Ну, либо по какой-то другой причине ему нужно продать быстро, но при этом он не хочет опускать цену ниже реальной. 

— А разве бывает такое, чтобы продавец назначил цену ниже реальной? 

— Конечно, бывает, хотя и редко. Если нужно совсем срочно продать. Но в подавляющем большинстве случаев люди назначают цену за свою квартиру совершенно иначе. Какая-нибудь бабушка (ну, или дама цветущего возраста — неважно) открывает журнал или газету, которая публикует объявления о продаже недвижимости. У бабушки двухкомнатная квартира на Бориса Богаткова… Двушки на Богаткова стоят от 2 миллионов до 3 миллионов 600 тысяч… «Ну, у меня же хорошая квартира: линолеум, пластиковое окно на кухне, — размышляет бабушка. — 3600 моя стоит. Добавлю пару сотен на торг — поставлю 3800». На следующей неделе другая такая же бабуля на Богаткова журнал открывает: ага, 3800. И тоже выставляет свою за 3800. На те квартиры, которые выставлены по 2 миллиона они не особо реагируют. 

— То есть в большинстве случаев люди оценивают стоимость своей квартиры выше самой высокой из опубликованных? 

— Не в большинстве, но довольно часто. Хотя оценивать объект недвижимости на вторичном рынке (будь то квартира, дом или коммерческая недвижимость), ориентируясь на публикации в разных справочниках, в принципе невозможно. Объективно на одной лестничной площадке квартиры в два раза могут отличаться по цене при одинаковой площади. Так что определять цену на вторичке нужно не на основании справочного материала, а на основании того, что ты двадцать квартир посмотрел, которые 2 миллиона стоят, и двадцать — которые 3600. Да и то не выставленных на продажу по такой цене, а проданных за эту цену. Реальную же цену продажи знает практик риэлтер, ну или УФРС, поскольку все сделки купли-продажи регистрируются, а цена в договоре указывается. 

— И много таких квартир, цена которых очевидно завышена? 

— Много, 90-95 % из всех выставленных на продажу. Можно посмотреть по срокам экспозиции: если квартира безуспешно продается более полугода, значит, скорее всего, она из этой категории.

— Но если в справочных изданиях публикуются нереальные цены, то как тогда вообще квартиры продаются? 

 Люди, которым действительно надо продать квартиру, обычно с первоначальными иллюзиями расстаются быстро и начинают слушать рекомендации риэлтеров. Но есть и «принципиальные» продавцы, которые свято верят в то, что единственная цель всех риэлтеров — обмануть его, продавца, и содрать с него побольше денег. Конечно, мы пытаемся объяснить, что не заинтересованы ни в том, чтобы занижать цену, ни завышать ее. 

— А в чем вы заинтересованы? 

— В том, чтобы продать объект: только в этом случае риэлтер получит свое вознаграждение. А продать можно лишь то, что готовы купить, то есть тот объект, за который назначена адекватная цена. Цена, которая определяется объективными факторами, а не одним лишь желанием продавца. 

— А если продавец уверен, что он прав? 

— Если человек не желает слушать профессионалов и считает себя самым умным — ну, это его право и его проблемы. Многие такие умники, когда рынок начал падать, за счет того, что они не были сориентированы по цене, с начала продажи потеряли до сорока процентов стоимости. Это исключительно из-за неправильной оценки. 

— Каким образом? Поясните, пожалуйста. 

— Например, в 2009 году выставили объект на продажу: продают квартиру на Богаткова за 3 миллиона. Если бы обратились к риэлтеру, он бы сказал, что если активно ей заниматься, то возможно, пожалуй, продать за 2800. Если будут готовы купить за 2700, то это тоже неплохая цена в данный момент и отказываться от сделки не стоит. Если нужно очень быстро — за 2600 она улетит. Но в советах риэлтеров продавцы не нуждались. Сегодня они не могут продать эту квартиру за 2200. То есть они уже потеряли 25-30% цены, и неизвестно, сколько еще потеряют. И все из-за того, что сами выполнили оценку своего объекта. 



По рекомендации риэлтеров, цена квартиры (вариант № 1063639) была изменена, и через несколько дней за эту квартиру дали задаток.

— Но если люди столько потеряли в цене, то продажа становится невыгодной. Может, им и не нужно вовсе продавать? 

— Некоторые действительно откладывают продажу или совсем отказываются от нее. Но, как правило, если человек решил продавать квартиру, значит, для чего-то ему это нужно. И чем дольше будет тянуться процесс, тем больше продавец теряет.

Дополнительно:

Как правильно показать квартиру, чтобы её купили

25.10.2010 | 2576
Поделиться с друзьями